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Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim. Das Haus steht leer. Gleichzeitig kommen Rechnungen, die weit über die Rente hinausgehen. Was passiert mit der Immobilie? Muss sie verkauft werden — und wenn ja, wie schnell?
Das sind die Fragen, mit denen Angehörige aus dem Landkreis Ludwigsburg an uns herantreten — nicht weil sie verkaufen wollen, sondern weil sie wissen müssen, ob sie es müssen. Dieser Artikel liefert die Rechnung, die dafür nötig ist.
Pflege ist Ländersache, und die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind erheblich: Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bundesland liegen mehrere Hundert Euro im Monat — über zwei Jahre summiert sich das zu einem fünfstelligen Unterschied. Baden-Württemberg gehört zu den teuersten Ländern.
Der einrichtungseinheitliche Eigenanteil (EEE) — der pflegespezifische Kostenanteil, den Bewohner selbst tragen, weil die Pflegekasse nur einen Festbetrag beisteuert — liegt laut vdek-Pflegelotse für Baden-Württemberg im 2. Quartal 2026 im Durchschnitt bei rund 1.780 € pro Monat.
Dazu kommen zwei weitere Positionen, die zusammen mit dem EEE die monatliche Eigenbelastung ergeben:
Eigenanteil gesamt: rund 3.190 € pro Monat. (Stand: Q2 2026, Quelle: vdek-Pflegelotse, Landesangaben Baden-Württemberg)
Einrichtungen im Landkreis Ludwigsburg liegen erfahrungsgemäß in dieser Größenordnung, einzelne Häuser auch deutlich darüber. Der EEE muss für jede Einrichtung einzeln ausgewiesen sein und ist auf Anfrage erhältlich.
Die gesetzliche Pflegeversicherung zahlt für vollstationäre Pflege einen festen Leistungsbetrag je nach Pflegegrad. Die seit 2024 geltenden Beträge (Quelle: SGB XI):
Diese Beträge werden ausschließlich auf den EEE angerechnet — Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben in voller Höhe beim Bewohner. Das bedeutet: Selbst bei Pflegegrad 5 und dem höchsten Kassenbeitrag verbleibt in Baden-Württemberg eine monatliche Eigenlast von über 1.000 €. Stand: 2024, Quelle: § 43 SGB XI.
Nehmen wir eine realistische Lücke: Nach Abzug von Rente und Pflegekassenleistung müssen 2.500 € pro Monat aus dem Vermögen gedeckt werden. Dann ergibt sich:
Ein Sparguthaben von 80.000 € wäre bei diesem Tempo nach rund zweieinhalb Jahren aufgebraucht. Hinzu kommen die laufenden Kosten für die leerstehende Immobilie: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Nebenkosten — erfahrungsgemäß 200 bis 400 € im Monat, die aus dem schwindenden Vermögen bedient werden, ohne dass ein Gegenwert entsteht.
Genau diese Rechnung — nicht ein allgemeines Unbehagen — ist es, die Familien im Landkreis Ludwigsburg dazu bringt, das Haus ernsthaft in den Blick zu nehmen.
Wenn das Geld aufgebraucht ist, tritt das Sozialamt mit Hilfe zur Pflege ein (§§ 61 ff. SGB XII). Aber es zahlt nicht bedingungslos: Es prüft das gesamte Vermögen des Pflegebedürftigen und schützt davon lediglich ein Schonvermögen von 10.000 € pro Person (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII). Alles darüber hinaus gilt als einzusetzendes Vermögen — einschließlich Immobilien.
Stand: September 2026, Quelle: § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII.
Eine selbst bewohnte Immobilie ist geschützt, solange der Ehegatte oder ein pflegebedürftiges Kind dort noch lebt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Das Sozialamt kann in diesem Fall keinen Verkauf verlangen.
Anders bei einer leerstehenden Immobilie: Sie zählt in der Regel als verwertbares Vermögen. Das Sozialamt wird die Verwertung einfordern, bevor es Leistungen erbringt — es sei denn, der Verkauf ist im Einzelfall wirtschaftlich unzumutbar (§ 90 Abs. 3 SGB XII). Das ist der Punkt, an dem für viele Familien der Verkauf real wird: Das Haus steht leer, das Geld wird weniger — und die Behörde hat dieselbe Rechnung gemacht.
Diese Frage beschäftigt fast jede Familie in dieser Situation — und die Antwort ist für die meisten: Nein.
Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2020) greift das Sozialamt auf das Einkommen der Kinder nur dann zu, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Unterhalb dieser Grenze werden Kinder nicht herangezogen — unabhängig davon, wie viel Vermögen sie haben. Entscheidend ist ausschließlich das Einkommen, nicht das Ersparnis und nicht das eigene Haus.
Das gilt bundesweit und ist keine regionale Besonderheit. Wer als Kind unter dieser Einkommensschwelle liegt, trägt die Heimrechnung der Eltern rechtlich nicht mit — auch wenn das Gefühl ein anderes ist.
Stand: September 2026, Quelle: § 94 Abs. 1a SGB XII; Angehörigen-Entlastungsgesetz, BGBl. I 2019 Nr. 46.
Der Gedanke liegt nahe: das Haus vorher auf ein Kind übertragen, damit es nicht als Vermögen gilt und das Sozialamt nicht darauf zugreifen kann. Das schützt nicht — und kann teuer werden.
Das Sozialamt kann Schenkungen bis zu zehn Jahre rückwirkend anfechten (§ 528 BGB). Ein Haus, das kurz vor dem Heimeinzug auf ein Kind übertragen wurde, bleibt für das Sozialamt verwertbares Vermögen. Das Kind kann zur Rückgabe oder zum Wertersatz verpflichtet werden, sobald der Schenker pflegebedürftig wird und Leistungen in Anspruch nimmt.
Dasselbe gilt für Verkäufe deutlich unter dem Marktwert: Das Sozialamt wertet den Unterschied zwischen dem erzielten Preis und dem Verkehrswert (§ 194 BauGB) als verschenkten Betrag — mit denselben Rückforderungsfolgen.
Wer transparent handelt und den regulären Erlös für die Heimkosten einsetzt, schützt sich und seine Familie vor späteren Auseinandersetzungen mit der Behörde. Das ist keine angenehme Aussicht — aber die einzige sichere.
Stand: September 2026, Quelle: § 528 BGB; § 90 SGB XII.
Der Verkaufserlös fließt in die Deckung der Heimkosten. Steuerlich ist ein Gewinn aus dem Hausverkauf in der Regel steuerfrei, wenn die Zehnjahresfrist seit dem Erwerb abgelaufen ist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) — was bei Immobilien, die Eltern seit Jahrzehnten bewohnen, regelmäßig der Fall ist.
Das Sozialamt berücksichtigt den Erlös als Vermögen und rechnet ihn auf die Schongrenze an. Sobald der Betrag auf 10.000 € gefallen ist, greift die Hilfe zur Pflege. Dieser Übergang ist reibungslos, wenn der Verkauf zu Marktpreisen dokumentiert ist und die Behörde keine Schenkung oder Unterwertveräußerung nachweisen muss.
Im Landkreis Ludwigsburg sind es häufig Häuser aus den 1960er bis 1990er Jahren: Einfamilienhäuser in Bietigheim-Bissingen, Doppelhaushälften in Kornwestheim, ältere Eigentumswohnungen in der Ludwigsburger Innenstadt, Reihenhäuser in Markgröningen oder Vaihingen an der Enz.
Diese Objekte haben oft jahrelang leer gestanden, bevor die Familie handelt. Das hat praktische Folgen: kein gültiges Energieausweis-Dokument, möglicher Sanierungsstau, Nebenkosten, die weiter laufen. Gleichzeitig zeigt der Gutachterausschuss des Landkreises Ludwigsburg in seiner Kaufpreissammlung, dass die Nachfrage im Landkreis stabil geblieben ist — auch für sanierungsbedürftige Objekte, sofern Lage und Grundriss stimmen. Welcher Preis für eine konkrete Immobilie realistisch ist, lässt sich nur mit einem aktuellen Blick auf den Markt beantworten.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Der Landkreis Ludwigsburg ist unser eigenes Kerngebiet — wir kennen die Preisentwicklung in den einzelnen Gemeinden und die Abläufe, die entstehen, wenn eine Transaktion unter Zeitdruck steht und gleichzeitig eine belastende Lebenssituation im Hintergrund läuft.
Was wir nicht tun: Druck ausüben. Was wir tun: erklären, was die Immobilie im aktuellen Markt realistisch einbringen kann, wie lange der Verkaufsprozess dauert und worauf es bei einem geregelten Übergang ankommt — damit die Familie weiß, womit sie rechnen kann, bevor sie entscheidet. Wenn nach dem ersten Gespräch klar ist, dass ein Verkauf der richtige Schritt ist, begleiten wir ihn vollständig. Wenn nicht, ist auch das ein nützliches Ergebnis.
Hinweis: Die Angaben in diesem Artikel sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Insbesondere Fragen zu § 90 SGB XII, § 528 BGB und zur Einkommensgrenze nach § 94 Abs. 1a SGB XII sollten im konkreten Fall mit einer Sozialrechts- oder Steuerberatung abgestimmt werden.
Wenn Sie wissen möchten, was die Immobilie im Landkreis Ludwigsburg heute wert ist und ob ein Verkauf die Pflegekosten realistisch abdecken kann, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Das erste Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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